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Guía de precios de la vivienda en las grandes ciudades españolas

Barcelona da las primeras señales de freno en las subidas, que también son más leves en Madrid mientras Valencia, Sevilla y Zaragoza mantienen el vigor

1.El alza de precios se modera en los barrios más caros tras volver a niveles de burbuja

Madrid no tiene el metro cuadrado más caro del país entre las capitales de provincia –liderazgo que corresponde a San Sebastián, con 3.406 euros el metro cuadrado–, aunque sí cuenta con distritos que superan con creces la media nacional y de la propia capital. Según los datos de Tinsa, el metro cuadrado de la vivienda en la ciudad de Madrid se paga a una media de 2.962 euros, frente a los 5.148 euros del distrito de Salamanca, el más caro de todos. El fuerte encarecimiento posterior a la crisis en los barrios más cotizados de Madrid está dando paso a una ralentización de los precios y son los distritos más alejados del centro los que están tomando el relevo y se están revalorizando con mayor intensidad. Comprar casa en el centro, Moncloa-Aravaca, Retiro o Chamberí sigue siendo notablemente más caro que en Carabanchel o Tetuán, pero en estos dos últimos distritos, los precios se han encarecido en el último año más del 10%, frente al crecimiento del 3,6% en Moncloa-Aravaca o el 4,7% de Retiro, según los últimos datos de Tinsa.

2. Primeras señales de agotamiento después del rally de los últimos años

La capital catalana está dando una de las señales más evidentes de cómo la recuperación fulgurante de los precios posterior a la crisis está comenzando a agotarse. Es la única gran urbe que presenta un descenso de precios interanual al cierre del tercer trimestre, del 1% interanual según datos de Tinsa. Se trata del primer descenso de precios desde 2013. “Mientras en ciudades como Valencia o Málaga todavía se registran incrementos de dos dígitos, porque todavía están recuperando el precio perdido durante la crisis, empezamos a notar un frenazo en ciertas ciudades. Por primera vez vemos que en Barcelona el precio se estabiliza: fue la primera en crecer y es la primera en ralentizarse”, destaca en un reciente informe el Departamento de Análisis e Informes del Grupo Tecnocasa. Salvo en Les Corts y San Andreu, que mantienen ascensos interanuales del 6% y el 4,5% respectivamente, los precios se estancan o descienden de forma leve en el resto de distritos de la ciudad condal. En Ciutat Vella, la compra de una vivienda se ha abaratado el 1,6% en el último año; en Sants-Montjuïc, el 1,4% y en Gràcia y Nou Barris, el 1%, en la media del conjunto de la ciudad.

3. Notable ritmo de subidas, también en los barrios caros

La capital valenciana continúa presentando un encarecimiento vigoroso de la vivienda, del 8,4% interanual al cierre del pasado septiembre de acuerdo con los datos de Tinsa. Este incremento se extiende de forma generalizada por todos los distritos de la ciudad, también en los más caros. Los 2.407 euros el metro cuadrado en L’Eixample –el precio más elevado de la capital– no son obstáculo para que el crecimiento se mantenga a un ritmo del 10,6%. Y en distritos más baratos como Benicalap –1.240 euros el metro cuadrado– o Poblats Marítims –a 1.497 euros– se dan ascensos fulgurantes, del 23,8% y el 38,2% interanual, respectivamente. La evolución más plana se observa en cambio en el distrito de Algirós, donde los precios han crecido solo el 1% en el último año. En Valencia, la recuperación de precios tras la crisis comenzó en 2016, año y medio después que en Barcelona.

4. Alzas de dos dígitos cerca del centro y el extrarradio

En Sevilla, hay distritos donde los precios de la vivienda se encarecen todavía de forma vertiginosa y otros en los que hay señales de estancamiento. Quien busque casa en el barrio de Los Remedios se encontrará con que los precios han subido el 13,2% en el último año y con que tiene que pagar casi el metro cuadrado más caro de la ciudad, a 2.539 euros. Este nivel de precios solo lo supera el distrito del Casco Antiguo, con un precio de 2.707 euros el metro cuadrado y un ritmo de subida que se mantiene en el 7,6% a cierre de septiembre, según los últimos datos de Tinsa. El crecimiento de precios más intenso se observa, sin embargo, en el distrito Norte, con un alza del 18,4% en el último año fruto del crecimiento hacia el extrarradio de la ciudad. Los precios en esta zona, pese a su encarecimiento, se encuentran entre los más asequibles, a 1.270 euros el metro cuadrado. La vivienda en Sevilla se ha encarecido de media el 5,4% en el último año, en el que es el mayor ascenso de precios entre las capitales de provincia andaluzas, solo superado por el alza del 5,6% de Granada y muy cerca de los incrementos del 5,3% de Málaga y Cádiz.

5. Aún un 50% por debajo del máximo del ‘boom’

Zaragoza destaca como una de las grandes capitales con el precio medio más barato de la vivienda: 1.333 euros por metro cuadrado. Está por debajo de los 1.424 euros de Valencia y también de los 1.400 euros de Salamanca, los 1.494 euros de Las Palmas o los 1.597 euros de Santander. En algunas zonas de la ciudad, los precios crecen sin embargo a ritmo vertiginoso: la vivienda se ha encarecido en el último año el 33,3% en el Casco Histórico, hasta los 1.730 euros. Y en Las Fuentes, uno de los distritos del extrarradio de Zaragoza, el precio de las casas ha subido el 18,4%, hasta un nivel que, eso sí, está en los 1.157 euros, por debajo de la media de la ciudad. El relativo vigor del alza media de precios en la ciudad se explica en que Zaragoza es, entre las grandes ciudades, donde menos se ha encarecido la vivienda desde los mínimos posteriores a la crisis, el 14,2%, frente al 20,3% de Sevilla o el 30,7% de Valencia. El coste de comprar casa en Zaragoza está un 52,4% por debajo de máximos.